物業服務合同是物業服務人在物業服務區域內，為業主提供建筑物及其附屬設施的維修養護、環境衛生和相關秩序的管理維護等物業服務，業主支付物業費的合同。近年來，物業服務合同糾紛案件數量逐年增多，這類糾紛群體訴訟多，社會影響大，如何妥善解決物業服務合同糾紛成為司法實踐的熱點及難點。本文梳理了物業服務合同糾紛的相關法律法規及司法解釋，結合類案裁判思路，歸納出物業服務合同糾紛的核心裁判觀點。

裁判規則

裁判要旨 1 ：共有部分在物業管理（包括前期物業管理）期間的收益，在沒有特別約定的情況下，應屬全體業主所有，并主要用于補充小區的專項維修資金。物業服務企業對共有部分進行經營管理的，可以享有一定比例的收益。

案例案號：公報案例——無錫市某業主委員會訴上海某物業管理有限公司等物業管理糾紛案

法院觀點：本案中爭訟收益之產生，一方面得益于被告物業公司、無錫分公司的管理行為，另一方面也應注意到物管企業管理的物業屬于全體業主共有。共有人對共有物享有收益權，這是一項法定權利。對該部分的收益分配，全體業主和物管企業可以通過合同約定進行分配，在沒有約定的情形下，應當依法分配。物業管理有其特殊性，物管企業在實施物業管理期間其服務的對象為小區業主，而其對共有部分進行管理時業主并不給予報酬。如物管企業付出管理成本后不能獲得經濟回報，這對物管企業是不公平的。同時，小區共有部分作為小區全體業主的共有物，全體業主才是該物的所有權人，如果在收益分配上排除業主的權利，顯而易見，這有悖法律原則。據此，在存有小區共有部分管理收益的情形下，該收益應主要歸屬于全體業主享有，同時物管企業付出了管理成本，也應享有合理的回報。

裁判要旨 2 ：物業服務企業對小區共有部分負有保養、維護義務，對于可能對業主財產造成損害的小區共用部分的安全隱患，應當及時消除，否則致業主財產損害后，物業服務企業應承擔違約責任，對業主的損失進行賠償。即便該安全隱患是第三人造成，也不能免除物業服務企業的違約責任。

案例案號：公報案例——陳某與南京某房地產開發有限公司、南京某物業管理有限公司財產損害賠償糾紛案

法院觀點：按照一般情況及本案中 A 公司與 B 公司的前期物業服務合同，A 公司對小區的共用部分，如圍墻、道路、公共管道等負有保養維護的義務。小區內的物業通常分為共用部分和專用部分，專用部分的保養維修因物業服務企業無法進入和控制，一般由業主自行負責（有特別約定的儲藏室、業主有產權的地下車庫等特殊部分例外），而共用部分的維修、養護通常由物業服務企業負責，這是由業主、物業服務企業的能力、社會分工及合同約定所決定的，而小區的共用部分致業主財物受損，對共有部分有維護、保養義務的物業服務企業應當承擔違約責任。如該損失系第三人侵權所致，物業服務企業在承擔違約責任后可向第三人追償。

裁判要旨 3 ：由于業主與物業服務企業并未就業主私人財產的保管、保護進行特別約定，物業服務企業對業主室內財產丟失不擔責。業主不得以物業服務企業未履行管理義務為由，向物業服務企業主張因室內被盜遭受的財產損失。

案例案號：（ 2016 ）京 0116 民初 44 號

法院觀點：案涉物業公司作為物業服務的提供者，其義務是維護小區的公共管理秩序、保障公共財產的安全并對顯而易見的安全問題進行防范和制止。李某、楊某被盜的財產在其家中，由李某、楊某負責管理和支配。李某、楊某未與案涉物業公司就其房屋內個人物品簽訂保管合同，故對其房屋內的物品的毀損、滅失不承擔賠償責任。李某、楊某稱案涉物業公司未盡其應盡的義務，未對監控設施進行維護而導致其損失發生。雖案涉物業公司認可李某、楊某家被盜當時小區內監控設備損壞，但不能就此認定小區內監控設備損壞與李某、楊某家被盜存在因果關系。綜上，對李某、楊某要求案涉物業公司賠償其被盜損失的訴訟請求，本院不予支持。

裁判要旨 4 ：作為物業服務企業，物業服務企業對小區負有相應的安全保衛義務，若其未提供證據證明在物業服務過程中盡到了相應的安全防范和巡視義務，對置于物業公共區域的財產被盜具有一定的過錯，應在訂立合同時可預見及能夠防止損害的范圍內承擔相應的賠償責任。

案例案號：（ 2019 ）京 0105 民初 42170 號

法院觀點：依法成立的合同，對當事人具有法律約束力。陳某與 A 公司簽訂的《房屋委托管理合同》是雙方當事人的真實意思表示，合法有效，本院予以確認。各方當事人均應當按照合同約定履行各自的義務?，F陳某表示其車輛電池被盜，車體被損毀，并主張 A 公司未盡到安保義務，應當承擔責任。雖然 A 公司表示并未收取過停車費，但是其作為物業服務企業，對小區負有相應的安全保衛義務，現其未提供證據證明在物業服務過程中盡到了相應的安全防范和巡視義務，其對于陳某的車輛電池的被盜具有一定的過錯，應當承擔相應的責任。但是，物業公司并非公安機關，其對小區的安保職責僅限于物業公共區域內防范性安全保衛活動，且電瓶車電池系被盜而遺失，并非 A 公司的違約行為直接造成，A 公司僅系對合同義務的違反，而非對陳某的人身、財產權利的直接侵害，故其僅應在訂立合同時可預見及能夠防止損害的范圍內承擔相應的賠償責任。關于具體的賠償數額由本院結合本案具體案情酌情確定。

裁判要旨 5 ：物業服務企業對業主裝修應有巡查、要求整改的義務，對影響公共利益的裝修或其他行為應及時勸阻。業主財產遭受損害后，若物業服務企業沒有證據證明其已盡到管理義務，法院將推定其存在一定過錯，應對財產損害承擔部分賠償責任。

案例案號：（ 2021 ）津 01 民終 2619 號

法院觀點：原告主張被告物業公司對共用設施未充分履行維修、養護及管理的責任，未充分履行物業合同義務，被告物業公司對此不予認可并提交清掏記錄，結合庭審查明的事實，堵塞管道的雜物包含部分裝修垃圾，該情況顯然系業主裝修房屋導致，但結合物業合同可知，被告物業公司對業主裝修應有巡查、要求整改的義務，對影響公共利益的裝修應及時進行勸阻，雖被告物業公司定期對管道進行清掏，但被告物業公司對涉訴戶型業主裝修是否拆改均不知情，現被告物業公司沒有證據證明其對業主裝修已盡履行裝修管理的義務，存在一定過錯，故應對管道堵塞承擔部分賠償責任。

裁判要旨 6 ：即使未簽訂物業服務合同，但物業服務企業與業主之間形成事實物業服務關系的，物業服務企業可要求業主交納相應的物業費，業主不得以未與物業服務企業簽訂書面物業服務合同為由拒絕支付物業費。

案例案號：（ 2020 ）川民申 6062 號

法院觀點：本院經審查認為，案涉前期物業服務合同雖已自然終止，但在新的物業公司進場前，A 物業公司于 2018 年 10 月至 2019 年 5 月 31 日之間仍繼續為案涉項目提供物業服務，原審認定其與 B 公司之間存在事實物業服務關系，并無不當，物業服務企業可要求業主交納相應的物業費。

裁判要旨 7 ：物業服務收費標準屬于“有關共有和共同管理權利的其他重大事項”，物業服務企業欲調整物業服務收費標準，須經“專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主”同意。

案例案號：（ 2018 ）粵民申 7888 號

法院觀點：A 物業公司另主張自 2015 年 12 月起物業管理費支付標準調整為每月 0.6 元/平方米，其提交了 2015 年 3 月 17 日居委會發出的《關于 A 物業公司管理有限公司南浦基地住宅調整物業服務收費標準意見征詢表決結果的公告》等作為證據。一、二審法院查明，上述證據顯示案涉小區物業管理費標準調整事宜已取得“專有部分占建筑面積 1/2 以上的業主且總人數 1/2 以上的業主”的同意，并經過公示及備案等法定程序。物業服務收費標準屬于“有關共有和共同管理權利的其他重大事項”，A 物業公司申請將物業管理費調整為 0.6 元/平方米，已經涉案小區專有部分占建筑面積 1/2 以上的業主且總人數 1/2 以上的業主表決通過，判決敖某于 2015 年 12 月之前按《物業管理委托合同》約定每月 0.4 元/平方米的標準，自 2015 年 12 月起按照每月 0.6 元/平方米的標準支付拖欠的物業管理費，均無不當。

裁判要旨 8 ：建設單位或業主委員會與物業服務企業簽訂的物業服務合同對業主具有約束力。業主大會、業主委員會未成立，物業服務企業調整物業服務收費標準需遵循與業主協商一致的原則，即使同意的業主比例占三分之二以上，也不能視為業主大會決議的事項，并對全體業主具有約束力。

案例案號：（ 2017 ）云 03 民終 1415 號

法院觀點：物業服務合同作為合同雙方權利義務的載體，是物業服務企業向業主收取物業服務費的依據?，F行法規、有關規章規定實行政府指導價的物業服務收費要進行備案，是為了對物業服務收費進行價格管理，防止收費超出政府制定的浮動幅度。備案價格對物業服務合同當事人來說，并不當然具有約束力，備案價格只有經過物業服務合同雙方協商一致，才對雙方產生法律效力。物業服務企業不能代替業主大會行使相關的權利，即使三分之二以上業主向物業服務企業表示同意調整物業服務費價格標準，也不能視為是業主大會以征求意見形式作出了對全體業主具有約束力的決議。在業主大會未成立情況下，案涉物業服務有限公司上調物業服務費價格需遵循與業主協商一致的原則，而不能以備案價格已經小區三分之二以上業主同意就視為是業主大會決議的事項，并主張對全體業主具有約束力。

裁判要旨 9 ：選聘和解聘物業服務企業是小區的重大事宜，應當以召開業主大會或者經業主委員會采用書面征求業主意見的方式進行，以電話錄音方式征求業主意見不符合法律規定的“集體討論或書面征求意見”的形式，也無法核實真實性，不足以反映出解聘現有物業、更換新的物業是經“雙過半”的業主同意后的決定。

案例案號：（ 2019 ）冀 0984 民初 3685 號

法院觀點：被告物業服務有限公司與開發商簽訂的前期物業服務合同雖已于 2017 年 7 月 30 日到期，但在到期后被告實際上繼續為 A 小區提供相應的物業服務，業主繼續享受相應的物業服務內容，故雙方形成了事實上的物業服務合同關系。本院認為，原告以電話錄音征求業主意見并由業委會成員代簽字的形式不符合法律規定的“集體討論或書面征求意見”的形式，不足以反映出解聘現有物業更換新的物業是經 A 小區專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意后的決定。故本院對其主張不予支持，依法應予駁回。

裁判要旨 10 ：同一物業管理區域之內，業主利用自有的物業配套設施設備對專有部分和部分共有部分自行提供物業服務，該區域可認定為物管相對獨立的區域。依申請，人民法院可依據公平合理、費用與服務水平相適應的原則，適當調整該區域的物業服務收費標準。

案例案號：（ 2021 ）川 01 民終 16776 號

法院觀點：本案中，開發商 A 公司與 B 公司單獨就案涉農貿市場簽訂《物業服務合同》，后 A 公司將案涉農貿市場作為公共配套設施移交給 C 公司管理。案涉農貿市場位于 B 公司提供物業服務的物業管理區域內，其應接受 B 公司的物業管理，因作為公共配套設施的農貿市場具有很強的社會性和公益性，B 公司應根據農貿市場相對獨立、自行管理環境衛生、產權和使用特殊性等特點，依據公平合理、費用與服務水平相適應的原則，按照有關部門制定的收費辦法盡快與 C 公司簽訂物業服務合同，約定物業服務費的收取標準，原審法院直接適用 A 公司與 B 公司簽訂的《物業服務合同》約定的物業費標準，判決 C 公司向 A 公司支付物業費不當，本院予以糾正。

裁判要旨 11 ：不論規劃停車位還是臨時停車位，如設置在業主共有的小區地面，無地上建筑物，開發企業與業主無特別約定，又不能辦理專有產權登記的，應當屬于小區業主共有。物業服務企業基于物業服務合同對小區停車位進行管理是應盡的合同義務，不因管理行為當然獲得收取停車費的權利。

案例案號：（ 2018 ）蘇 06 民終 1076 號

法院觀點：根據《中華人民共和國物權法》第七十四條第三款規定，占用業主共有的道路或者其他場地用于停放汽車的車位，屬于業主共有，即只要該地面停車位設置于業主共有的道路或其他場地，不論該車位是否經過規劃許可，其權屬都應當推定由全體業主共有。這是因為，房地產開發商預售或現售小區建筑房屋單元后，房屋單元辦理初始登記及轉移登記，全體業主共同擁有該小區宗地號的全部土地使用權。由于地面停車位是直接設置在土地表面的停車設施，地面停車位的所謂產權，實際上就是土地使用權。鑒于業主共同擁有住宅小區宗地號的土地使用權，在 A 公司既不能證明 B 公司與業主存在特別約定，又不能證明該地面停車位已經或可以辦理產權登記成為專有部分的情況下，僅憑小區總平面圖注明為規劃車位本身并不能作出該地面停車位屬于 B 公司的認定。由于 A 公司不能證明 B 公司對北廣場地面停車位享有專有權利，根據“誰主張誰舉證”原則，A 公司應承擔舉證不能的不利后果，其主張基于 B 公司的授權收取案涉停車費缺乏權利基礎，不能成立。

裁判要旨 12 ：建筑區劃內，規劃車位的權屬歸屬基于合同約定產生，不以是否登記取得車位產權證為前提。若《商品房買賣合同》中約定經規劃批準建設的車庫、車位的所有權及相應的土地使用權歸屬出賣人，業主不得以車位未經不動產權屬登記為由，主張該車位歸屬小區業主共同所有，并以此拒不繳納物業費。

案例案號：（ 2020 ）閩民申 2137 號

法院觀點：本院經審查認為，物業公司在二審中提交的“項目規劃平面圖”檔案可以證明案涉停車位系經政府規劃部門批準建設的初始規劃車位，符合《中華人民共和國物權法》第七十四條有關“建筑區劃內，規劃用于停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定”規定的情形，案涉車位的歸屬可以由當事人約定規劃車位的歸屬。周某、朱某與房地產開發有限公司簽訂的《商品房買賣合同》附件六“合同補充協議”第八條第四項的約定：小區內經規劃批準建設的車庫、車位的所有權及相應的土地使用權歸屬出賣人，出賣人有權通過出售或出租等約定的方式處分，但應當首先滿足業主的需要。根據前述約定，案涉停車位歸屬于出賣人即該房地產開發有限公司。周某、朱某以案涉停車位未經不動產權屬登記、車位不屬于小區土地及建筑物專有部分、車位屬小區配套設施等為由主張案涉停車位歸屬于小區業主共同所有均缺乏依據，本院不予采信。

裁判要旨 13 ：在地下車庫物業費標準的約定不清時，應適用合同漏洞填補規則，由當事人先行協商，協商不成的，法院可引入司法評估機制，確定符合行業慣例的地下車庫收費標準，以保證質價相當、公平合理。

案例案號：（ 2019 ）滬 0105 民初 12737 號

法院觀點：本案的主要爭議在于《前期物業服務合同》第 21 條約定的每平方米 20 元物業費標準是否適用于地下室；原告是否應按此標準履行付款義務。對此，應本著尊重當事人意思自治的原則，先行審查《前期物業服務合同》中是否有關于地下車庫管理費收取的特殊約定，若有則優先適用，反之則考慮適用第 21 條的約定?！肚捌谖飿I服務合同》第 23 條約定，車位和使用管理費用由原告按每個車位千元的價格向車位使用人收取。從合同的文意解釋及目的解釋來看，該條雖未明確反映地下車庫管理費的收費標準，但屬有關車庫管理費的特殊約定，即將地上辦公樓物業費與地下車庫管理費分列于不同條款，且采用了不同的收費原則。因此，合同第 21 條不直接適用于地下室。原、被告之間有關車位管理費的合同條款構成約定不明之情形，雙方可就物業費標準重新進行協商。然，在被告獲得地下室產權后，雙方并未就此達成一致意見，故在此情況下法院應遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則對物業費標準作出處理?？紤]到地下車庫系地上辦公樓的配套（輔助）用房，相應物業服務內容及標準均低于地上辦公樓，若參照適用 20 元的統一標準顯然有失公允?，F評估機構通過現場勘查并結合現有資料，根據原告對地下室提供的物業服務內容及水平，評估出地下室物業費按建筑面積計算單價為 11.75 元，與商業辦公樓地下車位管理費收費的行業慣例基本相適應，體現了質價相當的原則，可予以采納。

裁判要旨 14 ：業主提出物業服務企業服務不到位的抗辯，是基于雙務合同履行抗辯權，應承擔舉證證明責任。認定業主抗辯（權）應著眼于物業服務的特性，多方面考察，輕微服務瑕疵，業主抗辯理由不能成立，法院不予判決減免物業費。

案例案號：（ 2019 ）渝 0235 民初 6134 號

法院觀點：對于被告提出的物業服務不到位的問題，法院到小區進行調查核實時，有部分業主認可原告的物業服務工作，也有業主委員會成員對小區停電后發電保證電梯正常運行及電梯出現故障的維修等情況予以肯定，當時亦有人員和車輛正在清運小區內堆積的裝修垃圾，而且對于被告反映強烈的小區活動用房被重慶市明浪實業有限公司變賣的問題，也曾由該公司與業主委員會進行協商處理，并形成了會議紀要，故被告舉示的證據不足以證明原告提供的物業服務存在嚴重瑕疵。因物業服務具有動態性、公共性和廣泛性，物業公司在實施物業服務中可能會存在問題，業主可以向其提出改正意見，或通過業主委員會提出改正意見，或向房地產行政主管部門反映，直至由業主委員會解聘該公司，但不能成為業主拒交物業服務費的理由和依據。

裁判要旨 15 ：物業服務企業并無行政執法權，判斷物業服務是否存在重大服務瑕疵，應考慮物業服務合同的特質及特定糾紛形成的歷史性和特殊性，考慮權利義務的/對等性和比例性，考慮全體業主的共同及長遠利益，若未造成業主特定化利益損失，物業服務不構成重大服務瑕疵，單一業主不能拒交或少交物業費。

案例案號：（ 2020 ）鄂 05 民終 129 號

法院觀點：一、從合同內容及履行情況來看，應考慮物業合同的特質及特定糾紛形成的歷史性和特殊性。本案中，物業公司的物業服務質量受諸多環境因素的影響，包括小區功能定位和管理條件限制，案涉小區為商住混合小區，環境較普通住宅小區復雜，管理難度相對較大，小區雖存在住改商、群租房、違規搭建、占用公共部位商業經營、車輛停放得不到保障等情形，該情形與小區的商業經營環境相關，物業公司的職責范圍為物業服務，其根據自身履行能力已做大量協調工作，物業公司并非行政管理機構亦無行政執法權，且其已就相應問題向行政執法部門反映情況，相應問題應由相應的行政執法部門依法解決。

二、從權利義務的相互關系來看，違約責任的認定應考量權利義務的對等性和比例性，以體現民事公平正義原則。物業公司若已盡到物業公司基本的協調服務義務，對其義務及職責要求不應過于嚴苛。田某某稱小區外墻磚脫落，其房屋亦存在外墻及屋頂滲水現象而物業公司一直未解決，但物業公司對外墻磚已進行過相應維修，對其漏水問題也曾上門處理盡到了一定的服務義務……其不應以房屋漏水物業公司未解決好為由主張拒交或少交物業費。田某某主張小區垃圾清運不到位、電梯長久失修等，但其提交的證據只能說明在某些時間段的衛生、電梯服務瑕疵問題。盡管物業公司在小區違規搭建、住改商、群租房、占用公共部位商業經營、車輛停車問題、房屋外墻及室內漏水問題、垃圾清運不及時、電梯失修等問題上存在部分管理服務不到位、協調處理不及時等問題，但物業公司作為業主選聘的服務性企業在職責范圍內已盡到了基本的物業服務義務，不能因小區出現的上述問題未予以解決完全歸咎于物業公司。且存在的部分物業服務問題還不足以明顯影響業主的個人生活，本案金碧嘉園宜昌分公司的物業服務只能認定存在一般瑕疵，尚不構成物業服務根本違約或存在重大瑕疵。

三、從權利行使主體來看，對涉及公共部分、公共設施的權益主張不宜由單個業主行使。對公共部位的權利義務行使應由全體業主共同享有和承擔，即便存在部分業主占用公共部位開展經營活動、在公共平臺違規搭建、物業公司出租公共部位收取經營費等情形侵犯全體業主的共同利益時，應由業主委員會代全體業主依法主張權利，預期利益也應由全體業主而不應由某一業主個人享有，公共部位的利益損失非單一業主特定化的利益損失，單一業主不能直接以此為由拒交或少交物業費。

四、從物業費的性質和功能來看，應考慮全體業主的共同及長遠利益。物業服務合同具有特殊性、持久性，物業公司向業主收取物業費既是其生存、發展的前提，也是其按照物業服務合同向全體業主提供正常服務的經濟保障，物業服務的提供具有持續性和復雜性，其用途和功能主要體現在全體業主的整體利益和長遠利益，至于以偶發性、單個性和短期性表現出來的各種狀況應納入長期性和整體性中予以考量服務是否合理、是否符合一般人的正常期望；同時也要考慮物業服務行業在當地的發展進程狀況是受各種因素制約和影響的，包括商住混用型小區的物業服務的探索、汽車保有量的迅速增加導致車位供求的緊張、物業成本的不斷上漲、小區周邊環境的不斷變化以及物業法治的不斷完善等。因此，物業費的收取在很大程度上實質體現了物業服務合同所包含權利義務的對等性以及合同履行的公平性，對于業主要求減免物業費的訴求應做全面合理慎重的分析判定，以免不當裁判影響此類糾紛中物業公司、全體業主與單個業主之間的整體性利益失衡。且根據合同的相對性原則，只有在物業服務企業不履行物業服務合同，造成業主特定性利益損害，業主才能拒交或少交物業費。否則就會影響物業服務企業的正常運轉，無法維持正常的物業服務水平，進而導致小區物業服務質量下降，同時少部分業主拖欠物業費對按時足額交納物業費的業主也不公平，從長遠來講對業主個人的正常生活秩序也會帶來影響。

五、從物業糾紛的合適性解決來看，雙方均需在各自的責任、義務、權利范圍內依法適度承擔、履行及維權。如田某某認為因為 A 公司的物業服務違約造成其特定性利益損害，應提供相應證據，另行主張權利。需要特別指出的是，物業服務企業應加強與業主和相關職能部門的協調約定，完善管理措施、提升服務意識、提高物業服務質量和效率，以維護、保障全體業主的共同利益。

綜上，基于物業服務合同的特殊性、權利義務的對等性以及合同主體利益的平衡性等方面的綜合考量，A 公司雖存在一般物業服務瑕疵，但已盡到了基本的物業服務合同義務，因此田某某拒交或少交物業費的理由不能成立，其應按物業服務合同約定交納相應物業費。

法律法規

《中華人民共和國民法典》

第九百三十八條 【物業服務合同的內容與形式】物業服務合同的內容一般包括服務事項、服務質量、服務費用的標準和收取辦法、維修資金的使用、服務用房的管理和使用、服務期限、服務交接等條款。

物業服務人公開作出的有利于業主的服務承諾，為物業服務合同的組成部分。

物業服務合同應當采用書面形式。

第九百三十九條 【物業服務合同的約束力】建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同，以及業主委員會與業主大會依法選聘的物業服務人訂立的物業服務合同，對業主具有法律約束力。

第九百四十條 【前期物業服務合同的終止情形】建設單位依法與物業服務人訂立的前期物業服務合同約定的服務期限屆滿前，業主委員會或者業主與新物業服務人訂立的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

第九百四十二條 【物業服務人的義務】物業服務人應當按照約定和物業的使用性質，妥善維修、養護、清潔、綠化和經營管理物業服務區域內的業主共有部分，維護物業服務區域內的基本秩序，采取合理措施保護業主的人身、財產安全。

對物業服務區域內違反有關治安、環保、消防等法律法規的行為，物業服務人應當及時采取合理措施制止、向有關行政主管部門報告并協助處理。

第九百四十四條 【業主支付物業費義務】業主應當按照約定向物業服務人支付物業費。物業服務人已經按照約定和有關規定提供服務的，業主不得以未接受或者無需接受相關物業服務為由拒絕支付物業費。

業主違反約定逾期不支付物業費的，物業服務人可以催告其在合理期限內支付；合理期限屆滿仍不支付的，物業服務人可以提起訴訟或者申請仲裁。

物業服務人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃氣等方式催交物業費。

第九百四十五條 【業主的告知、協助義務】業主裝飾裝修房屋的，應當事先告知物業服務人，遵守物業服務人提示的合理注意事項，并配合其進行必要的現場檢查。

業主轉讓、出租物業專有部分、設立居住權或者依法改變共有部分用途的，應當及時將相關情況告知物業服務人。

第九百四十六條 【業主合同任意解除權】業主依照法定程序共同決定解聘物業服務人的，可以解除物業服務合同。決定解聘的，應當提前六十日書面通知物業服務人，但是合同對通知期限另有約定的除外。

依據前款規定解除合同造成物業服務人損失的，除不可歸責于業主的事由外，業主應當賠償損失。

《物業管理條例》

第七條業主在物業管理活動中，履行下列義務：

（一）遵守管理規約、業主大會議事規則；

（二）遵守物業管理區域內物業共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環境衛生的維護等方面的規章制度；

（三）執行業主大會的決定和業主大會授權業主委員會作出的決定；

（四）按照國家有關規定交納專項維修資金；

（五）按時交納物業服務費用；

（六）法律、法規規定的其他義務。

第十一條下列事項由業主共同決定：

（一）制定和修改業主大會議事規則；

（二）制定和修改管理規約；

（三）選舉業主委員會或者更換業主委員會成員；

（四）選聘和解聘物業服務企業；

（五）籌集和使用專項維修資金；

（六）改建、重建建筑物及其附屬設施；

（七）有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

第十二條業主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但是，應當有物業管理區域內專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主參加。

業主可以委托代理人參加業主大會會議。

業主大會決定本條例第十一條第（五）項和第（六）項規定的事項，應當經專有部分占建筑物總面積 2/3 以上的業主且占總人數 2/3 以上的業主同意；決定本條例第十一條規定的其他事項，應當經專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意。

業主大會或者業主委員會的決定，對業主具有約束力。

業主大會或者業主委員會作出的決定侵害業主合法權益的，受侵害的業主可以請求人民法院予以撤銷。

第四十一條業主應當根據物業服務合同的約定交納物業服務費用。業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

已竣工但尚未出售或者尚未交給物業買受人的物業，物業服務費用由建設單位交納。

《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第一條業主違反物業服務合同或者法律、法規、管理規約，實施妨礙物業服務與管理的行為，物業服務人請求業主承擔停止侵害、排除妨礙、恢復原狀等相應民事責任的，人民法院應予支持。

第四條因物業的承租人、借用人或者其他物業使用人實施違反物業服務合同，以及法律、法規或者管理規約的行為引起的物業服務糾紛，人民法院可以參照關于業主的規定處理。

《中華人民共和國民事訴訟法》

第一百六十五條基層人民法院和它派出的法庭審理事實清楚、權利義務關系明確、爭議不大的簡單金錢給付民事案件，標的額為各省、自治區、直轄市上年度就業人員年平均工資百分之五十以下的，適用小額訴訟的程序審理，實行一審終審。

基層人民法院和它派出的法庭審理前款規定的民事案件，標的額超過各省、自治區、直轄市上年度就業人員年平均工資百分之五十但在二倍以下的，當事人雙方也可以約定適用小額訴訟的程序。

第二百二十一條債權人請求債務人給付金錢、有價證券，符合下列條件的，可以向有管轄權的基層人民法院申請支付令：

（一）債權人與債務人沒有其他債務糾紛的；

（二）支付令能夠送達債務人的。

申請書應當寫明請求給付金錢或者有價證券的數量和所根據的事實、證據。

第二百二十三條人民法院受理申請后，經審查債權人提供的事實、證據，對債權債務關系明確、合法的，應當在受理之日起十五日內向債務人發出支付令；申請不成立的，裁定予以駁回。

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來源：iCourt法秀

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