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      1. 租房法律咨詢(房屋租賃法律法規大全)

        房屋租賃法律法規大全

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        房屋租賃合同糾紛層出不窮,短短半年時間,已經接受委托近百件,呈急劇上升趨勢,究其原因,一則不動產投資在蘭州市近乎瘋狂,據2012年6月4日《西部商報》等媒體報道,蘭州市近70%的居民有住房,其中擁有二套以上房屋的人數就高達50%,二則通貨膨脹嚴重,人民幣購買力下降,房屋租賃市場活躍,房屋租金暴漲,導致房屋租賃合同糾紛急劇爆發。那么關于租賃房屋的法律法規又有些什么呢?


        一、法律法規明文規定的不得出租的情形。

        照城市房屋租賃管理辦法第六條規定,下列房屋不得出租:

        (一)未依法取得房屋所有權證的;

        (二)司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產權利的;

        (三)共有房屋未取得共有人同意的;

        (四)權屬有爭議的;

        (五)屬于違法建筑的;

        (六)不符合安全標準的;

        (七)已抵押,未經抵押權人同意的;

        (八)不符合公安、環保、衛生等主管部門有關規定的;

        (九)有關法律、法規規定禁止出租的其他情形。

        從上述規定可以看出,出租的房屋應當權屬清晰,并且符合安全、規劃、環保、衛生等要求,這些規定都很容易為大家所理解,但租賃房屋未依法取得房屋所有權證的;共有房屋未取得共有人同意的;權屬有爭議的;屬于違法建筑的;有關法律、法規規定禁止出租的其他情形,出租人和承租人卻經常忽視已抵押房屋的租賃問題。

        二、注意設有抵押權的房屋出租時的法律規定。

        2000年9月29日最高人民法院審判委員會第1133次會議通過的最高人民法院關于適用《中華人民共和國擔保法》若干問題的解釋第六十六條規定,抵押人將已抵押的財產出租的,抵押權實現后,租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產出租時,如果抵押人未書面告知承租人該財產已抵押的,抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任;如果抵押人已書面告知承租人該財產已抵押的,抵押權實現造成承租人的損失,由承租人自己承擔。

        根據以上擔保法司法解釋的規定,房屋所有權人將已抵押的房屋出租,對于出租人而言,如果未書面告知承租人該房屋已抵押的,抵押人(一般也是出租人)對出租抵押物造成承租人的損失承擔賠償責任。對于承租人而言,如果出租人將已抵押的房屋出租的,抵押權實現后,租賃合同對受讓人不具有約束力,即承租人只能向出租人主張賠償損失。如果出租人已書面告知承租人該房屋已抵押的,其損失只能由承租人自行承擔。對于已抵押的房屋,如果抵押權人代表國家利益,未經抵押權人同意而且未書面通知承租人的,租賃行為因損害國家利益而屬無效(合同法關于無效合同的明文規定)。經抵押權人同意出租的,出租人應當履行書面告知義務,而承租人應明確了解承租已抵押的房屋的法律風險。

        三、簽定租賃合同時容易出現的一些法律問題。

        現實案例中,簽定租賃合同時容易出現的合同漏洞主要有:

        1、對租賃標的物約定不明確,尤其是對租賃房屋的數量(合同約定租賃面積和實際租賃使用面積的誤差,決定著租金的少退多不補。)和質量(房屋租賃前后的狀況,決定著交付房屋前后的修繕義務。)約定不明確導致的糾紛;

        2、對租賃房屋的使用用途約定不明確,承租人對租賃房屋進行超負荷、掠奪性的任意使用,致使租期屆滿后租賃房屋的租賃狀況堪憂,甚至無法繼續合理使用。比如,有一典型案例:當事人提供產權證所載租賃房屋位于共有建筑的一二樓,用途為“商業用房”,首次承租者將其開設為娛樂場所或者餐飲行業。租賃期間,承租人為了追求利益最大化,通宵24小時營業,賓客絡繹不絕,三樓以上左鄰右舍(業主共計128戶)苦不堪言,造成極其惡劣的影響。租賃期滿,承租人揚長而去。而,物業公司和共有建筑物所有人大為不滿,經業主大會開會舉手表決,一致研究決定,該商鋪不得經營娛樂及餐飲行業,最終導致房屋所有人的所有權受限并缺失。

        3、租賃房屋的維護義務和修繕義務約定不明確,導致合同解除時的保證金退費產生糾紛。根據合同法有關規定,一般應由出租人負責維修和保養,但當事人另有約定的除外。

        現實案例中,在合同履行過程中常見的欺詐主要有:

        1、出租人不按合同規定的時間交付租賃房屋,或者交付的房屋有瑕疵。實踐中往往表現為遲延履行,或者履行有瑕疵,損害承租人的利益(停水斷電,道路不暢,場地不清,等等。)。

        2、出租人不履行合同規定的維修和保養義務。租賃房屋的缺損雖然不是因為承租人的過錯所引起,但糾紛的發生卻是頻頻出現。

        3、承租人不按合同約定支付租金,主要是遲延交付。

        4、承租人擅自改變租賃房屋的現狀。

        5、承租人擅自將租賃房屋變相轉租、轉讓、變相合租等。

        6、承租人逾期不返還租賃房屋,或拒不騰房。

        7、出租人利用租賃房屋套取押金、保證金、轉讓費。此種情況比較典型,現舉一案例:出租人利用租賃合同的缺陷(是否容許轉租),將租賃房屋轉租,并套取了押金,履約保證金,轉讓費,以及房租差價。當租賃期屆滿時,承租人卻找不到出租人(轉租人),出租人(轉租人)實際已經席卷大筆金錢消失。蒙受巨大損失的承租人當然不會輕易騰房給房東,而房東理所當然地要收回房屋,此種利益沖突無法調和,只有訴諸法律。最后受損失的,恰恰是無辜的房東和善良的第三人(承租人)。

        四、聰明的防范。

        要防范這些漏洞與欺詐,我們應該如是:

        1、訂立租賃合同前盡可能了解合同一方的有關信息。

        訂立租賃合同前應對對方的法律地位、經營范圍、資信狀況以及履約能力、商業信譽進行必要的考察。如自己進行了解有困難,可以委托律師向對方所在地的工商部門進行查詢,并且可以通過對方同行業或相關企業進行了解。

        2、房屋租賃合同應由專業律師起草、修改、把關。

        (1)租賃合同中的條款,應盡量詳盡明確。

        (2)合同條款應當盡量全面,尤其是主要條款不能遺漏,否則易出現糾紛。

        (3)對合同字句應當認真斟酌,字句表述應清晰具體,避免模棱兩可,避免多種解釋的語句出現。

        (4)在租賃合同中,對于租賃房屋的使用、維修保養應當予以明確規定,以避免出現糾紛。

        (5)在租賃合同中約定明確的違約條款及賠償數額。

        (6)為避免合同欺詐,可以附加一些條款,如,擔保條款、附期限條款、附條件條款等,以保證合同順利履行。

        (7)租賃房屋,應采用書面形式。未采用書面形式的,視為不定期租賃。對于不定期租賃,依法可以隨時解除。

        五、補救措施。

        遇到問題時,可以采取下列補救的措施來減少或挽回損失

        1、對出租人不按期交付租賃房屋致使承租人無法實現合同預期的目的,承租人可以要求解除合同、支付違約金或賠償損失。

        2、對有特殊使用要求的出租房屋,出租人應交付有關范圍的使用說明、裝配圖紙、操作規程等,并在租賃合同中加以明確約定。

        3、租賃房屋存在權利瑕疵,第三人對租賃房屋主張權利致使承租人不能使用收益的,承租人可以要求減少租金或免交租金。

        4、承租人無正當理由不支付或遲延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限內交付,逾期不交付的出租人可以解除合同。

        5、承租人擅自改變租賃房屋現狀,出租人可以要求承租人恢復原狀或賠償損失。如征得出租人同意并因此增加了租賃房屋的價值,返還租賃房屋時承租人可以要求出租人支付一定開支,但是雙方另有約定的除外。

        6、承租人未經出租人同意將租賃房屋轉租他人的,出租人有權解除合同。

        六、一般違約責任。

        1、出租人的違約責任

        (1)未按約定將房屋及其附屬設施交付承租人使用的,應當支付違約金;給承租人造成損失的,還應負責賠償。

        (2)交付的房屋及其附屬設施不符合合同要求,或未按合同規定對房屋進行維修養護,危及承租人正常、安全使用的,應負責修理;承租人有權要求支付違約金;給承租人造成損失的,還應負責賠償。

        (3)出賣、轉租房屋時,未按法律規定保證承租人優先購買權或優先承租權的,應負責賠償損失。

        2、承租人的違約責任

        (1)未按約定支付租金的,除補交租金外,還應償付違約金。拖欠租金達到一定期限(私房租賃為6個月)的,出租人得解除合同。

        (2)對出租房屋使用不當,造成房屋及其附屬設施不合理損害的,應負責恢復原狀或者賠償損失。

        (3)擅自轉租、轉借、換租房屋或利用房屋進行非法活動的,出租人有權解除合同,并請求支付違約金。

        七、附則:房屋租賃合同法條相關規定

        第二百一十二條、租賃合同是出租人將租賃物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。

        第二百一十三條、租賃合同的內容包括租賃物的名稱、數量、用途、租賃期限、租金及其支付期限和方式、租賃物維修等條款。

        第二百一十四條、租賃期限不得超過二十年。超過二十年的,超過部分無效。租賃期間屆滿,當事人可以續訂租賃合同,但約定的租賃期限自續訂之日起不得超過二十年。

        第二百一十五條、租賃期限六個月以上的,應當采用書面形式。當事人未采用書面形式的,視為不定期租賃。

        第二百一十六條、出租人應當按照約定將租賃物交付承租人,并在租賃期間保持租賃物符合約定的用途

        第二百一十七條、承租人應當按照約定的方法使用租賃物。對租賃物的使用方法沒有約定或者約定不明確,依照本法第六十一條的規定仍不能確定的,應當按照租賃物的性質使用。

        第二百一十八條、承租人按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物,致使租賃物受到損耗的,不承擔損害賠償責任。

        第二百一十九條、承租人未按照約定的方法或者租賃物的性質使用租賃物,致使租賃物受到損失的,出租人可以解除合同并要求賠償損失。

        第二百二十條、出租人應當履行租賃物的維修義務,但當事人另有約定的除外。

        第二百二十一條、承租人在租賃物需要維修時可以要求出租人在合理期限內維修。出租人未履行維修義務的,承租人可以自行維修,維修費用由出租人負擔。因維修租賃物影響承租人使用的,應當相應減少租金或者延長租期。

        第二百二十二條、承租人應當妥善保管租賃物,因保管不善造成租賃物毀損、滅失的,應當承擔損害賠償責任。

        第二百二十三條、承租人經出租人同意,可以對租賃物進行改善或者增設他物。

        承租人未經出租人同意,對租賃物進行改善或者增設他物的,出租人可以要求承租人恢復原狀或者賠償損失。

        第二百二十四條、承租人經出租人同意,可以將租賃物轉租給第三人。承租人轉租的,承租人與出租人之間的租賃合同繼續有效,第三人對租賃物造成損失的,承租人應當賠償損失。承租人未經出租人同意轉租的,出租人可以解除合同。

        第二百二十五條、在租賃期間因占有、使用租賃物獲得的收益,歸承租人所有,但當事人另有約定的除外。

        第二百二十六條、承租人應當按照約定的期限支付租金。對支付期限沒有約定或者約定不明確,依照本法第六十一條的規定仍不能確定,租賃期間不滿一年的,應當在租賃期間屆滿時支付;租賃期間一年以上的,應當在每屆滿一年時支付,剩余期間不滿一年的,應當在租賃期間屆滿時支付。

        第二百二十七條、承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的,出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的,出租人可以解除合同。

        第二百二十八條、因第三人主張權利,致使承租人不能對租賃物使用、收益的,承租人可以要求減少租金或者不支付租金。

        第三人主張權利的,承租人應當及時通知出租人。

        第二百二十九條、租賃物在租賃期間發生所有權變動的,不影響租賃合同的效力。

        第二百三十條、出租人出賣租賃房屋的,應當在出賣之前的合理期限內通知承租人,承租人享有以同等條件優先購買的權利。

        第二百三十一條、因不可歸責于承租人的事由,致使租賃物部分或者全部毀損、滅失的,承租人可以要求減少租金或者不支付租金;因租賃物部分或者全部毀損、滅失,致使不能實現合同目的的,承租人可以解除合同。

        第二百三十二條、當事人對租賃期限沒有約定或者約定不明確,依照本法第六十一條的規定仍不能確定的,視為不定期租賃。當事人可以隨時解除合同,但出租人解除合同應當在合理期限之前通知承租人。

        第二百三十三條、租賃物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人訂立合同時明知該租賃物質量不合格,承租人仍然可以隨時解除合同。

        第二百三十四條、承租人在房屋租賃期間死亡的,與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃該房屋。

        第二百三十五條、租賃期間屆滿,承租人應當返還租賃物。返還的租賃物應當符合按照約定或者租賃物的性質使用后的狀態。

        第二百三十六條、租賃期間屆滿,承租人繼續使用租賃物,出租人沒有提出異議的,原租賃合同繼續有效,但租賃期限為不定期。

        八、租房合同范本

        范本一:

        房屋租賃合同

        出租方(甲方):,男/女,年月日出生,身份證號碼承租方(乙方):,男/女,年月XX日出生,身份證號碼甲、乙雙方就房屋租賃事宜,達成如下協議:

        一、甲方將位于市街道小區號樓號的房屋出租給乙方居住使用,租賃期限自年月日至年月日,計個月。

        二、本房屋月租金為人民幣元,按月/季度/年結算。每月月初/每季季初/每年年初日內,乙方向甲方支付全月/季/年租金。

        三、乙方租賃期間,水費、電費、取暖費、燃氣費、電話費、物業費以及其它由乙方居住而產生的費用由乙方負擔。租賃結束時,乙方須交清欠費。

        四、乙方不得隨意損壞房屋設施,如需裝修或改造,需先征得甲方同意,并承擔裝修改造費用。租賃結束時,乙方須將房屋設施恢復原狀。

        五、租賃期滿后,如乙方要求繼續租賃,則須提前個月向甲方提出,甲方收到乙方要求后天內答復。如同意繼續租賃,則續簽租賃合同。同等條件下,乙方享有優先租賃的權利。

        六、租賃期間,任何一方提出終止合同,需提前個月書面通知對方,經雙方協商后簽訂終止合同書。若一方強行中止合同,須向另一方支付違約金元。

        七、發生爭議,甲、乙雙方友好協商解決。協商不成時,提請由當地人民法院仲裁。

        八、本合同連一式份,甲、乙雙方各執份,自雙方簽字之日起生效。如有違約,賠償對方經濟損失。

        甲方:乙方:

        年月日

        范本二:

        租房合同

        甲方:乙方:

        經甲乙雙方協商,乙方租甲方門面房間,位于,達成協議如下:

        1、租房時間:年月日至年月日止。水費由方負責,電費單價按供電所收費單據平均價計,租房元。由乙方一次性付清。

        2、房屋主體不能改變,屋內家,用具不得損壞,丟失,否則,照價賠償。

        3、乙方必須正確用電,用水,時刻注意放火,防盜,防事故,保證自己和他人地生命和財產安全,公共區域不得堆放雜物及垃圾,保證公共區域的整潔。

        4、現金等貴重物品乙方必須妥善保管,如有丟失,責任自負。

        5、乙方不得把社會閑散人員帶入房內,對自身安全負責。

        6、本合同一式份,甲乙雙方各執份,自雙方簽字之日起生效,如有違約,賠償對方經濟損失。

        甲方(簽字):

        乙方(簽字):

        年、月、日

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